ซื้อบ้านหลังแรก เตรียมตัวยังไงบ้าง??

สิ่งแรกที่ต้องพิจารณาคือตัวเราเองมีคุณสมบัติพร้อมที่จะขอสินเชื่อบ้านหรือไม่ โดยปัจจัยหลักๆ ที่ธนาคารมักจะดูได้แก่

• รายได้ต่อเดือน ส่วนใหญ่จะต้องมีรายได้ประจำขั้นต่ำ 15,000-30,000 บาท ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร
• อายุของผู้กู้ ควรจะอยู่ในช่วง 20-60 ปี และเมื่อรวมระยะเวลาผ่อนชำระแล้วไม่ควรเกิน 65 ปี
• อาชีพ จะต้องมีอาชีพที่มั่นคง ทำงานกับบริษัทปัจจุบันมาแล้วอย่างน้อย 6 เดือน ถ้าเป็นเจ้าของธุรกิจต้องดำเนินกิจการมาแล้วอย่างน้อย 2 ปี
• ประวัติการชำระหนี้เดิมต้องดี ไม่มีประวัติค้างชำระหนี้ใดๆ จากรายงานเครดิตบูโร

หากมีคุณสมบัติครบตามเกณฑ์เบื้องต้นแล้ว ก็มีสิทธิ์ที่จะได้รับการอนุมัติสินเชื่อสูง แต่ถ้ายังมีปัจจัยด้านลบบางประการ เช่น อายุงานน้อย หรือเคยมีประวัติด่างพร้อยทางการเงิน อาจต้องใช้เวลาและเตรียมเอกสารเพิ่มเติมเพื่อแสดงความน่าเชื่อถือในการชำระหนี้

วงเงินที่สามารถกู้ได้
สำหรับวงเงินกู้ที่สามารถขอได้นั้นจะแตกต่างกันไปในแต่ละธนาคาร แต่โดยทั่วไปมักจะอนุมัติให้ได้ประมาณ 80-100% ของมูลค่าบ้านหรือคอนโดที่ต้องการซื้อ โดยพิจารณาจากรายได้ต่อเดือนเป็นหลัก

บางแห่งอาจกำหนดวงเงินอนุมัติสูงสุดที่แน่นอน เช่น ไม่เกิน 10 ล้านบาท ไม่ว่ารายได้ผู้กู้จะสูงแค่ไหนก็ตาม ทั้งนี้ต้องดูรายละเอียดและเงื่อนไขของแต่ละที่ประกอบด้วย

เงินดาวน์ที่ต้องมี
สำหรับเงินดาวน์หรือเงินจ่ายล่วงหน้านั้น ส่วนใหญ่จะกำหนดขั้นต่ำไว้ที่ 10-20% ของราคาซื้อขาย ยิ่งจ่ายเยอะก็จะยิ่งดี เพราะจะทำให้วงเงินกู้และยอดผ่อนต่องวดต่ำลง ส่งผลให้ภาระหนี้ลดลง

แต่หากมีข้อจำกัดด้านเงินออม การจ่ายเงินดาวน์แค่ขั้นต่ำก็ถือเป็นทางเลือกที่ทำให้ไม่ต้องรอเก็บเงินนานจนเกินไป เพียงแต่ต้องวางแผนบริหารค่าใช้จ่ายให้ดีเพื่อไม่ให้ส่งผลกระทบต่อความเป็นอยู่ในระยะยาว

เปรียบเทียบต้นทุนดอกเบี้ย
เนื่องจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นการกู้ระยะยาว ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยเพียงแค่ต่างกันไม่กี่เปอร์เซ็นต์ หากคิดเป็นยอดดอกเบี้ยจ่ายตลอดอายุสัญญาอาจต่างกันเป็นแสน

สิ่งที่ต้องพิจารณาได้แก่

• ดอกเบี้ยปีแรกที่ได้รับส่วนลด ซึ่งอาจเริ่มต้นที่ 2-3% ก่อนปรับขึ้นในปีถัดไป
• ดอกเบี้ยลอยตัวหลังจากนั้น ที่ส่วนใหญ่จะผูกไว้กับ MRR เช่น MRR+1%
• ค่าธรรมเนียมต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นค่าประเมินหลักประกัน ค่าจดจำนอง
• ค่าธรรมเนียมจ่ายล่วงหน้า หากมีการชำระหนี้คืนก่อนกำหนด

หากไม่อยากเจอความผันผวนของดอกเบี้ย บางธนาคารก็มีตัวเลือกดอกเบี้ยคงที่ทั้งอายุสัญญา แต่อาจต้องแลกกับดอกเบี้ยที่สูงกว่าแบบลอยตัวในช่วงแรก

อีกทางเลือกนึงคือการใช้สินเชื่อโครงการร่วมกับโครงการบ้านหรือคอนโด ที่มักจะมีข้อเสนอพิเศษ เช่นยกเว้นค่าธรรมเนียมบางส่วน หรือให้วงเงินสูงกว่าปกติ

ระยะเวลากู้ก็เป็นอีกปัจจัยที่ต้องคิด การผ่อนระยะสั้นจะช่วยประหยัดดอกเบี้ยจ่ายโดยรวมได้มาก แต่ก็ทำให้มีภาระต่องวดสูง ต้องชั่งน้ำหนักให้ดีว่าจะสามารถแบกรับได้แค่ไหน

เอกสารในการยื่นกู้
เอกสารที่ต้องเตรียมในการขอกู้ประกอบด้วยเอกสารแสดงตัวตน รายได้ และหลักทรัพย์ค้ำประกัน ดังนี้

• สำเนาบัตรประชาชน
• สำเนาทะเบียนบ้าน
• สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3-6 เดือน หรือหนังสือรับรองเงินเดือน
• statement บัญชีเงินฝากส่วนตัว
• เอกสารของบริษัท กรณีเป็นเจ้าของกิจการ เช่น หนังสือรับรอง ภพ.20
• โฉนดที่ดินหรือห้องชุดของบ้านหรือคอนโดที่จะซื้อ
• เอกสารของโครงการ เช่น ใบอนุญาตก่อสร้าง แบบแปลนห้อง

ถ้าเตรียมเอกสารเหล่านี้ให้ครบถ้วนรวดเร็ว ก็จะช่วยให้ขั้นตอนการขออนุมัติเร็วขึ้น ไม่เสียเวลาไปกับการยื่นเอกสารเพิ่มเติมภายหลัง

ขั้นตอนการยื่นและอนุมัติ
โดยปกติแล้วหลังจากยื่นเอกสารเรียบร้อย ทางธนาคารจะใช้เวลาประมาณ 1-3 สัปดาห์ในการพิจารณาอนุมัติ ระหว่างนั้นเจ้าหน้าที่สินเชื่ออาจโทรมาสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับเอกสารบางอย่าง

และถ้าผ่านการพิจารณาเบื้องต้นแล้ว ก็จะเข้าสู่ขั้นตอนประเมินราคาหลักประกัน ซึ่งจะมีบริษัทประเมินภายนอกเป็นผู้ดำเนินการให้ การประเมินอาจใช้เวลาประมาณ 1 สัปดาห์ โดยจะมีการนัดหมายเข้าไปสำรวจสภาพความเรียบร้อยของบ้านหรือคอนโดที่ต้องการซื้อด้วย

หากราคาประเมินผ่านเกณฑ์ของธนาคาร ก็จะถึงขั้นตอนสุดท้ายคือการเซ็นสัญญาและรับเงินกู้ ซึ่งค่อนข้างใช้เวลา เพราะต้องรอหนังสือแจ้งการอนุมัติอย่างเป็นทางการ และนัดวันทำสัญญาพร้อมผู้ขาย กว่าจะได้เงินมาอาจต้องรออีก 1-2 สัปดาห์หลังเซ็นสัญญา

ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง
นอกจากเงินดาวน์ที่ต้องเตรียมไว้จำนวนหนึ่งแล้ว ผู้ซื้อบ้านยังต้องเตรียมค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องอีกด้วย ได้แก่

• ค่าประเมินหลักประกันของธนาคาร ประมาณ 2,500-3,500 บาท
• ค่าจดจำนอง อากรแสตมป์ 1% ของวงเงินจำนอง
• ค่าภาษีการโอน ปกติจ่ายฝั่งละครึ่ง ประมาณ 1% ของราคาประเมินราชการ
• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ประมาณ 1% ของราคาซื้อขาย
• ค่าธรรมเนียมอื่นๆ เช่น ค่าทำสัญญา ค่าอากรแสตมป์

นอกจากนี้อาจต้องมีค่าเบี้ยประกันอัคคีภัยหรือประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อตามเงื่อนไขบังคับของธนาคารอีกด้วย

ดังนั้นควรเผื่อเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไว้อีกประมาณ 3-5% ของราคาบ้าน เพื่อให้มีสภาพคล่องเพียงพอโดยไม่ต้องกู้เต็มจำนวน

ข้อควรระวังในสัญญา
เนื้อหาในสัญญาสินเชื่อมักจะมีความซับซ้อนและมีข้อกำหนดมากมาย เมื่อถึงวันทำสัญญาควรอ่านและทำความเข้าใจให้ดีก่อนตัดสินใจเซ็น

ข้อสำคัญๆ ที่ควรระวังในสัญญากู้ เช่น

• การเปลี่ยนแปลงดอกเบี้ยที่อาจสูงกว่าตัวอย่างที่แจ้งไว้ตอนต้น
• เงื่อนไขการชำระหนี้คืนก่อนกำหนด ที่อาจมีค่าปรับสูงมากในช่วง 3-5 ปีแรก
• การบังคับทำประกันชีวิตที่ทุนประกันจะลดลงไม่สอดคล้องกับยอดหนี้คงเหลือ
• หน้าที่ในการแจ้งธนาคารหากมีการต่อเติมหรือเปลี่ยนแปลงโครงสร้างบ้าน
• ข้อกำหนดเรื่องการผิดนัดชำระที่อาจมีบทปรับรุนแรงกว่าสินเชื่ออื่นๆ
• การยินยอมให้ธนาคารตรวจสอบข้อมูลเครดิตบูโรได้โดยไม่ต้องบอกกล่าว

เมื่อพบข้อสงสัยใดๆ ต้องถาม-ต่อรองกับทางธนาคารให้เข้าใจและเห็นพ้องต้องกันทั้งสองฝ่าย ไม่ควรนิ่งเฉยแล้วรีบเซ็นทันทีเพราะต้องผูกพันกับสัญญาที่มีผลระยะยาวนับสิบปี

ทางเลือกอื่นในการมีบ้าน
หากการกู้ซื้อบ้านมีข้อจำกัดมากเกินไป ทั้งเรื่องคุณสมบัติหรือเงินดาวน์ ก็ยังมีทางเลือกอื่นในการมีบ้านเป็นของตัวเองได้ เช่น

• ซื้อแบบผ่อนตรงกับโครงการ โดยแบ่งจ่ายเป็นงวดๆ ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งสามารถทยอยจ่ายได้ง่ายกว่าต้องหาเงินดาวน์ก้อนโตครั้งเดียว
• เช่าบ้านระยะยาวกับสัญญาพิเศษ เช่น สัญญาเช่า 30 ปีที่ให้สิทธิในการโอนเป็นชื่อผู้เช่าได้ภายหลัง จะช่วยแบ่งเบาภาระเงินลงทุนไปได้เยอะ
• ซื้อบ้านมือสองหรือบ้านที่ยึดจากการประมูล ซึ่งจะได้ในราคาต่ำกว่าโครงการปกติ แต่ต้องเช็คสภาพอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจ
• ร่วมกันซื้อหรือสร้างบ้านกับญาติพี่น้อง แล้วแบ่งพื้นที่ใช้สอยให้ชัดเจน ภาระค่าใช้จ่ายก็จะเบาบางลง
• อาจต้องลดระดับความหรูหราและขนาดพื้นที่ลง เริ่มจากบ้านหลังเล็กราคาไม่แพงก่อน แล้วค่อยขยับขยายในอนาคต

หากยังไม่พร้อมทั้งเงินดาวน์และรายได้ที่เพียงพอในการผ่อน การเช่าอยู่ก่อนสักพักหนึ่งจนมีเงินเก็บมากพอ อาจเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุด ดีกว่าฝืนกู้มาแล้วต้องเป็นหนี้หนักไปอีกนาน

สรุป
การกู้ซื้อบ้านนับเป็นหนี้ก้อนใหญ่ที่ต้องผ่อนใช้เป็นเวลานาน การศึกษาข้อมูลและวางแผนให้รอบคอบรัดกุมจึงเป็นเรื่องที่ข้ามขั้นตอนไม่ได้ ตั้งแต่การประเมินคุณสมบัติตัวเอง การสำรวจตลาดและเลือกแหล่งเงินกู้ การคำนวณความสามารถในการผ่อน ไปจนถึงการอ่านทำความเข้าใจสัญญาเงินกู้

หากเตรียมพร้อมและวางแผนอย่างดี ก็จะช่วยให้การซื้อบ้านหลังแรกเป็นประสบการณ์ที่ราบรื่น และมีความสุขกับบ้านในฝันที่ต้องผ่อนอีกยาวนาน การมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองถือเป็นหนึ่งในเป้าหมายสำคัญของชีวิต แต่ก็อย่าให้กลายเป็นภาระทางการเงินที่หนักหนาสาหัสเกินไป เพราะการมีบ้านแล้วได้อยู่อย่างสบายใจไร้หนี้สินย่อมดีกว่าการมีบ้านแต่ต้องเป็นทุกข์อยู่กับหนี้